Sprzedaż nieruchomości przed 5 letnim okresem a ekspektatywa

Like Don't move Unlike

 

9

Sprzedajesz nieruchomość przed 5 letnim okresem? Lepiej zaczekaj na wpis do ksiąg wieczystych!

1. Wstęp

Jeżeli kupiłeś mieszkanie od dewelopera, w którym następuje ustanowienie odrębnej własności lokalu na podstawie umowy sprzedaży, a następnie mieszkanie to zostaje sprzedane, uważaj na rozliczenie takiej transakcji. Umowa taka w związku z brakiem wpisu do ksiąg wieczystych nazywana jest umową sprzedaży ekspektatywy. Zgodnie ze stanowiskiem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej zawartym w interpretacji indywidualnej z dnia 11 lutego 2022 r. znak 0112-KDIL2-1.4011.1228.2021.2.JK, umowa ta powoduje uzyskanie przychodu z praw majątkowych, o którym mowa w art. 18 w związku z art. 10 ust. 1 pkt 7 ustawy o PIT. Zatem podatnik nie ma możliwości skorzystania z ulgi na własne cele mieszkaniowe.

2. Sprzedaż nieruchomości w PIT-39

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT źródłami przychodów są odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

• nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
• prawa wieczystego użytkowania gruntów,
• innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, to jest przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

3. Ulga na własne cele mieszkaniowe

Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT wolne od podatku dochodowego są: dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Na podstawie art. 30e ust. 1 ustawy o PIT od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

4. Kapitały pieniężne i prawa majątkowe w PIT-36/PIT-37

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 7 ustawy o PIT źródłem przychodów są: kapitały pieniężne i prawa majątkowe, w tym odpłatne zbycie praw majątkowych innych niż wymienione w pkt 8 lit. a-c. Z kolei, w myśl art. 18 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: za przychód z praw majątkowych uważa się w szczególności przychody z praw autorskich i praw pokrewnych w rozumieniu odrębnych przepisów, praw do projektów wynalazczych, praw do topografii układów scalonych, znaków towarowych i wzorów zdobniczych, w tym również z odpłatnego zbycia tych praw. Zawarte wyliczenie praw majątkowych ma charakter otwarty, o czym świadczy użyte przez ustawodawcę sformułowanie „w szczególności”. Należy zatem przyjąć, że do katalogu praw majątkowych objętych zakresem regulacji art. 18 ustawy o PIT można zaliczyć także inne prawa nie wymienione w tym przepisie.

Jednocześnie treść tego przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają zarówno przychody z wykonania (wykorzystania) tych praw, jak również z ich sprzedaży lub zamiany.

5. Kodeks cywilny

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

§  1.  Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

§  2.  Prowadzenie ksiąg wieczystych regulują odrębne przepisy.

W myśl art. 158 Kodeksu cywilnego: umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione. Kwestie związane z ustanowieniem odrębnej własności lokalu podlegają natomiast uregulowaniu w rozdziale drugim ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Zgodnie z art. 7 ust. 1 tej ustawy: odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność. Stosownie do ust. 2 ww. artykułu: umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

6. Ekspektatywa

Ekspektatywa jest podstawą do uzyskania prawa własności lokalu mieszkalnego, jednakże uzyskanie ekspektatywy prawa do lokalu mieszkalnego w żadnym wypadku nie jest równoznaczne z nabyciem odrębnej własności lokalu mieszkalnego. Ekspektatywa nie jest prawem własności lokalu. W konsekwencji osoba, która zawarła umowę notarialną o ustanowieniu i nabyciu własności lokalu, może przed wpisaniem tej czynności do księgi wieczystej zbyć prawa przysługujące jej z tej umowy (zob. S. Rudnicki (w:) Komentarz do ustawy o księgach wieczystych i hipotece (w:) Ustawa o księgach wieczystych i hipotece, przepisy o postępowaniu w sprawach wieczystoksięgowych. Komentarz, wyd. VI, Warszawa 2009, art. 29).

7. Wyrok NSA

„W celu potwierdzenia powyższego stanowiska, zasadne jest odniesienie się do orzecznictwa sądów administracyjnych. Jak wynika z wyroku NSA w Warszawie z dnia 22 listopada 2016 r., sygn. akt II FSK 2999/14: “(…) ekspektatywa odrębnej własności lokalu jest prawem majątkowym, które może być przedmiotem samodzielnego obrotu. Roszczenie takie zaliczyć należy do kategorii praw majątkowych, do których ma zastosowanie art. 10 ust. 1 pkt 7 u.p.d.o.f. W myśl art. 10 ust. 1 pkt 7 u.p.d.o.f. jednym ze źródeł przychodu są kapitały pieniężne i prawa majątkowe, w tym odpłatne zbycie praw majątkowych innych niż wymienione w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) u.p.d.o.f. Do katalogu przychodów z praw majątkowych objętych zakresem regulacji art. 18 u.p.d.o.f. można zaliczyć przychody ze zbycia ekspektatywy. Podnieść także należy, że wbrew stanowisku skarżącej nie można uznać ekspektatywy za źródło przychodu wymienione w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a u.p.d.o.f. W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego doszukiwanie się analogii w zastosowaniu ww. przepisu do stanu faktycznego niniejszej sprawy jest niedopuszczalne. Wykładnia tego przepisu nie budzi wątpliwości. Użyty w nim zwrot “zbycie” jest pojęciem szerszym niż zakup. Obejmuje także zbycie w formie nieodpłatnego przeniesienia własności, czy nawet zbycie poprzez dziedziczenie, dział spadku.”

8. Wnioski

Zatem, zbycie ekspektatywy, jako że jest to prawo tymczasowe, przygotowujące i zabezpieczające prawo przyszłe, które dopiero ostatecznie zaspokaja interesy podmiotu uprawnionego, stanowi przychód z praw majątkowych, o których mowa w cytowanym wyżej art. 18 ustawy o PIT. Podatnik powinien wykazać taką transakcję w PIT-36/PIT-37. Jednocześnie w związku, że dochodzi do sprzedaży praw majątkowych a nie samej nieruchomości nie ma prawa do skorzystania z ulgi na własny cel mieszkaniowy.