Lokatorskie prawo do mieszkania a zwolnienie od podatku PIT  

Like Don't move Unlike

 

5

Sprzedaż mieszkania po przekształceniu ze spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w spółdzielni mieszkaniowej w świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. 

Opodatkowanie

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w ramach prywatnej sprzedaży nieruchomości podlega odpłatne zbycie nieruchomości oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Rozliczenia dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości (sprzedanej przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie) należy dokonać w zeznaniu rocznym PIT-39 składanym w terminie do końca kwietnia po zakończonym roku podatkowym, w którym doszło do sprzedaży tej nieruchomości. 

Podstawą obliczenia podatku jest dochód, będący różnicą pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami uzyskania przychodów, stawka podatku PIT wynosi 19%.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest jej wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Kosztami uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości są udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Wysokość nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W przypadku ustanowienia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, a następnie przekształcenia go w prawo odrębnej własności, za koszty nabycia lokalu mieszkalnego należy uznać koszty poniesione w związku z przeniesieniem własności lokalu mieszkalnego, jak również wkład mieszkaniowy wniesiony w celu uzyskania spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego.

Zwolnienie z opodatkowania

Uzyskany z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości dochód może korzystać ze zwolnienia z opodatkowania pod warunkiem wydatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, począwszy od dnia odpłatnego zbycia tej nieruchomości, nie później niż w okresie trzech lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości. Katalog wydatków uznanych za wydatki na własne cele mieszkaniowe znajduje się w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Kluczowym jest zatem wyjaśnienie czym w rozumieniu cytowanego przepisu jest „nabycie”, a ponieważ nabycie prawa własności nieruchomości nie budzi wątpliwości interpretacyjnych do wyjaśnienia pozostaje kiedy następuje nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, a kiedy następuje nabycie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego.  

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego jest ograniczonym prawem rzeczowym, a zatem może być zbyte przez sprzedającego, a tym samym nabyte przez kupującego. 

A co z lokatorskim prawem do lokalu mieszkalnego?

Przez umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia zobowiązuje się oddać osobie, na rzecz której ustanowione jest prawo, lokal mieszkalny do używania, a osoba ta zobowiązuje się wnieść wkład mieszkaniowy oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i w statucie spółdzielni. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego powstaje z chwilą zawarcia między osobą ubiegającą się o ustanowienie tego prawa a spółdzielnią umowy. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji.

Czyli, spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego w ogóle nie może być przedmiotem umowy sprzedaży w rozumieniu Kodeksu cywilnego

Tym samym, dopiero przekształcenie (a nie jego ustanowienie) spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w odrębną własność albo w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu będzie traktowane jak jego nabycie w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem wskazany okres pięcioletni, liczony będzie od końca roku, w którym dojdzie do przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w odrębną własność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego.

Przykład

Pan Jan zamieszkuje nieprzerwanie ustanowione na jego rzecz w dniu 5 maja 1983 r. spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego w spółdzielni mieszkaniowej MIESZKANKO, które następnie na jego wniosek zostało przekształcone w prawo własnościowe w roku 2021, a później sprzedane w roku 2022.

Czy powyższa sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem PIT w stawce 19%?

Tak. Zgodnie bowiem ze stanowiskiem Krajowej Informacji Skarbowej w przypadku Pana Jana wskazany okres pięcioletni determinujący zwolnienie od podatku PIT, liczony jest od końca roku, w którym doszło do przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w odrębną własność albo prawo własnościowe (co nastąpiło w roku 2021). Zbycie tej nieruchomości w roku 2022, to jest przed upływem pięcioletniego okresu, powoduje powstanie obowiązku podatkowego.

W konsekwencji należy złożyć zeznanie podatkowe PIT-39 za rok 2022 w terminie do końca kwietnia 2023 r. i zapłacić od dochodu podatek PIT w stawce 19% albo też zadeklarować zwolnienie od podatku PIT i wydatkować przychód na własne cele mieszkaniowe w terminie trzech lat.